《民法典》规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。

即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。

一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。

正是考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用了房屋，但并非由于自身原因未将房屋变更登记至其名下的情况，法律作出了优先保护购房人权利的规定，满足相应条件的情况下即可以排除金钱债权对所购房产的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《民法典》第二百一十四条规定：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

实际上，对于购房人所购房屋能够排除法院执行的情形，司法解释的规定较为严格，有其中一项不符合，购房人就可能面临房财两空的困境。因此，提醒广大购房者，购买二手房时务必做好以下工作：一是签合同前要核实房屋是否被查封；二是按合同约定履行付款义务；三是确保自身具备购房资质，不存在因自身原因不能办理过户登记的情况；四是尽早接收房屋并尽快完成过户。

对房屋消费者物权期待权的保护，也叫弱者保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。由于该规定是为保护消费者的居住权而设置，因此要求消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而非用于作为写字楼、门面房等经营，否则购房人将不会被认定为消费者。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

从开发商处购房，一旦开发商因纠纷造成房产被执行，购房人要想保住所购房产，必须同时满足法律规定的要件。因此，购房人在签订合同时要重点审查开发商是否有预售许可证，没有预售许可证出售房屋，商品房合同存在无效的风险。另外，购房人选择开发商时尽可能地对开发商的商业信誉、资产情况进行了解和判断，避免后续合同履行不能的风险。

需要注意的是，如果是投资购房或经营性购房，在房屋被查封时，购房人对房屋的物权期待权将不受到法律的优先保护**。**一旦产生损失，购房人也只能根据合同的约定并结合合同效力的情况要求开发商承担缔约过失责任或违约责任。